售地代建　房地合一稅的漏洞

記者蔡惠芳／台北報導

房地合一實價課稅新制有漏洞，由於新制「預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制」，因此提供地主和買家「另類」的節稅管道，建商若以「售地代建」模式，只需繳交土增稅、不必繳交房地合一稅。市場預期，這類避稅模式將方興未艾。

房地合一稅制有漏洞，售地代建將成熱門避稅模式。（好房網News記者張聖奕／攝影）

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨（6）日表示，近4年政府接連的打房政策，包括調高公告地價、擴大房屋稅基、調高房屋稅率等政策，大幅提高不動產 的持有稅，加上2016年實施房地合一實價課稅，市場已失去投資動能，連帶建商購地縮手，土地市場連3年交易萎縮，為近十年罕見。不過，未來「售地代建」 模式將方興未艾。

楊長達指出，建商「售地代建」模式，是指建商一面出售土地、一面接受有需求購地自建企業總部大樓的買方委託，興建辦公大樓。這3年來陸續出現幾個案例，對 於買、賣方都可達到節稅效果。其中，買方有「量身定做」優勢，一次買到土地和辦公大樓的興建工程，價格相對有優勢；未來要出售，也可用土地和工程造價總成 本墊高成本，有利將來節省房地合一稅。

對於賣方（建商）來說，楊長達分析，由於房地合一新制規定，預售屋在未取得所有權之前移轉屬權利交易，因此「售地代建」的交易標的是土地、加計代建契約， 並不適用房地合一新制。因此，賣方出售土地的獲利仍適用土增稅的舊制、即使2016年之後也還是適用土增稅舊制，相對節稅。

楊長達透露，上月（2015年12月）善洲國際向長虹建設購地委建北市內湖區的總部大樓，即屬於建商「售地代建」的成功案例。長虹在2015年中首度嘗試「售地代建」，其內湖安康段土地出售給中國信託集團、再進行售地兼代建的合作。

另外，「售地代建」作法，最早起源於大陸建設在2012年攜手中信集團，在中市七期重劃區興建大樓的合作案；2013年大陸建設再度攜手中信，於台北市西 門町寶慶路土地，合作開發商業大樓。楊長達表示，建商採取這種「售地代建」的交易方式，不僅是另類完銷，在房地合一稅上路後，更是節稅的良方，購地投資人 只需支付土地及委託興建成本，建商則享有開發利潤。