被稱為房地產「超完美稅改」最後一步的房地合一稅，總算在6月5日由立法院三讀通過，隨著紛擾1年餘的政策就此落幕，市場逐漸回歸基本面，各家業者也開始積極規劃因應之道。不過，看似簡單的法規，實則暗藏不少玄機，一般民眾面對將於明年正式上路的新稅法，究竟有什麼原則可以依循？
根據目前政策，日出條款不變，奢侈稅轉型為房地合一稅、符合自住條件者，資本利得在400萬元以內免稅，且有重購退稅等相關條件，但對於持有時間則有不同的稅率規範；短期持有者持有1年以下稅率45%，持有2年以下超過1年，稅率達35%，持有10年以下超過2年，稅率為20%，持有超過10年稅率為15%。
信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德表示，由於日出條款的設計，9成以上屋主不會有影響，不過，新政策短期衝擊小，長線影響深遠，影響層面如何?面對明年1月即將上路的房地合一，自用或是投資族群應該採取什麼策略?
適用問題是關鍵 一次弄清少煩惱
房地合一看似單純，但又充滿複雜，最讓民眾困惑的第一道關卡，就是適用問題。中信房屋行銷企畫部副理江龍名說明，原則上只要是民國105年1月1日之後買房子的屋主，才會適用房地合一政策，不過，如果是103年1月1日後購屋，到房地合一上路後還沒有滿2年者，也適用新的房地合一政策。
舉例來說，某甲在103年5月1日買屋，若他在105年2月1日出售，因為持有不滿2年，那就得按照新版房地合一來課35%的資本利得稅，但如果某甲在105年9月1日出售，因為已經滿2年，所以就以舊制併入所得課徵。
不過，近1、2年購買的預售屋，登記買賣移轉的時間若在新制上路後，則交屋後再出售就得適用房地合一新制，不可不注意。
除此之外，第二個讓購屋人困惑的關卡，就是400萬的免稅額。很多人誤以為只要房地合一就會適用免稅額，殊不知只有自用住宅者才可以適用，且該限制也相當嚴格。
因為根據現行規範，必須房屋所有權人夫妻及未成年子女設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿6年且無供營業使用或出租，滿足此條件後，才可享400萬元免稅額，超過部分則課徵10％稅率；假若自用民眾未住滿6年，則按照一般稅率課稅，包括持有1年以下課徵45％、持有1∼2年35％、持有2∼10年則課徵20％稅率，所以坊間謠傳的400萬優惠，並非人人都能享受得到。
除此之外，曾敬德也認為，近年熱絡的贈與行為，多利用公告價格與市價的差距節稅，日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，將產生可觀的資本利得，抵消了贈與行為的節稅效益，因此今年下半年贈與或親等間買賣的案件勢必增加。
長線持有早早買 自用長抱無所謂
若從規定來看，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直指，新的稅制對三種類型衝擊最大，其一是持有房產的房地比重中，土地占比較高的族群，這些族群受惠於過去房地比的折扣，申報所得可直接打折，但未來房地合一將獲利全部算進去，繳起稅來「超有感」。
其二是非自用持有2年以上的投資人，雖然前2年得就獲利繳交35∼45%的稅，但比起奢侈稅是輕得多，可是在2年以上持有者得針對資本利得繳15∼20%的稅，除非賠錢，不然稅金多比舊制重，可說是一大受災戶。
其三莫過於外國人或外國法人，過去只要繳交20%的稅就可以說掰掰，但新制之下，稅率就是利得的35∼45%，怎麼說都比過去重得多，下手前自然要費思量。
易言之，若是在房價上漲的趨勢下，打算長期持有並且未來轉手的購屋人，應該要趕在政策上路之前買屋，若是自用為主，因為有重購退稅與免稅額優惠，影響不大，政策上路前後都可以買，只是買進後就得有至少5年以上長期持有的打算，不然無法享受退稅，反而被課到重稅。
房市高點已過 自用成為市場主流
不可諱言，依照台灣目前的政經現況，房價想要往上攻堅，難度確實頗高，對於賣方而言，若房價已到了獲利了結點，可以考慮獲利了結，特別是賣壓較大的區域，難保在未來的日子裡，不會有投資客「積極倒貨」，等到那時再來賣，也已經大勢已去了。
未來由於按照持有期間課稅，人頭成本大增，加上短期獲利空間有限，過去在市場呼風喚雨的投資客將不復見，房地產也以自用為主，想靠著炒房致富，日後應該難上加難，此時所要考驗的，就是持有者的靈活操作了。
